Report on the Housing Conditions of Laborers in Porto Rico
Bureau of Suppliers, Printing, and Transportation
San Juan, Porto Rico May 30, 1914
J.C. Bills, Jr., Chief

( fragmento  pág. 54)

In most of the larger towns of Porto Rico there are sections where the poor people are crowded together to such an extent as to increase the unhealthiness of the living conditions. With a few exceptions, however, there is no congestion as that word is used when referring to the congested districts in the large cities of the States. Our cities are much smaller; our dwellings are of one or two stories only; and most of the towns have ample room for expansión. The number of persons living on any unit of ground is small indeed as compared with similar units in any of the cities of Europe or the States, where eight- and ten-story tenements prevail. The worst living conditions in Porto Rico are in one-story tenements and the worst congestion, where houses and tenements are improperly crowded together. In other words, although the problem of congestion in the larger towns of our Island is different from that in more northern countries, where 
this problem has received the most attention, it is nevertheless, due to the poor construction of the houses, the lack of sanitary facilities and the tropical heat, of great importance as an element in the housing of our urban laborers.

There is a serious problem of congestion in many parts of Puerta de Tierra. The blocks are large and big tenemente and little huts are jumbled together without plan and with inadequate provision for air, light or sanitation. The worst conditions are in the sections back from the main streets. Many of the houses in these sections are reached by alleys or paths, and are thus deprived of the air and light that cannot be denied houses in more important residential and business quarters where streets have been laid out.

Most of these sections have grown up by happen-chance, the landlord originally building only a few large tenemente and leaving ample yards. Then, as the value of the land increased and the profits to be obtained from renting became larger, these yards were filled up with cheap shacks and ranchones. The greatest number of inhabitants per unit of area is in the sections along San Agustín Street, but, due to the marshy and unhealthy conditions of the land below The American Railroad tracks, the congestión problem is worse there than in the higher quarters.

The future growth of San Juan and the necessity of providing living quarters for its laborers within walking distance of their work may some day so increase the population of Puerta de Tierra as to create a problem of congestion that cannot easily be remedied. San Juan and Puerta de Tierra are situated on an island and the possibilities for expansion without stretching over into Miramar or Cataño or other places on the mainland are limited. But all of the available land in Puerta de Tierra has not yet been used. The reclaiming of portions of the marsh land along the harbor, which will be discussed in a later section, will open up an extensive area. There are also several sections of land, both public and private, in the vicinity of Puerta de Tierra that could be built up and thus relieve the present congestión. Or, if the area now used were rebuilt with larger modern tenements, the worst features of the present congestión would be remedied.

The vacant public land between the main carretera and the ocean would house thousands of people. This is valuable land, the best situated and probably the highest priced vacant land in Porto Rico.

Portions of it should clearly be reserved for hotels, parks, etc., but the lower part on both sides of the old city wall could be used for substantial tenements whose appearance would be a credit to The People of Porto Rico and a blessing to the poor people who would live in them.

The present occupants of some of the worst sections of Puerta de Tierra are paying rents sufficient to pay for quarters in such tenements. A part of the land included within the Insular Fair grounds might well be so used. If the Insular Government or the city of San Juan could build tenements in these sections, or could lease the land to a housing association under proper restrictions as to the character of the tenements to be erected and the rents to be charged, the rent rates in Puerta de Tierra would be lowered and the present fictitious land values that prevail there would cease to exist. Or if a heavy land tax were put upon unimproved private land within urban zones the vacant areas in Puerta de Tierra would be built up with an improvement of the housing conditions and a lowering of rents in that barrio.

The following diagram shows the ground plan of a typical block along San Agustín Street in Puerta de Tierra. The various lines and combinations of lines on the diagram refer to the material of construction, size, etc., of these houses and are explained in the note below. The numbers on the diagrams refer to the table following it, in which the essential facts regarding each house are given.

These houses are all occupied under the simple rent system except Nos. 2 and 6. The occupants of one of the two apartments of house No. 2 own the entire house and rent the other apartment. No. 6 is a combined house and store, the owner living in the hack part with his family. No. 7 is also a combined house and store, but is rented by the occupants. All of the other houses are used solely as living quarters.

The conditions of congestion in the block shown in the diagram above are best described by comparing it with the data in the preceding table. These tenements average 5.1 apartments each and three to four rooms to each apartment. The relative size of the apartments in one-story tenements is shown in the diagrama. In the two-story tenements, however, it was not possible to so designate them. The 82 apartments in these 16 houses have an average floor space of 40.16 square meters each. There are 386 people living in this block, which gives an average floor space of 8.53 square meters per person. The total área of ground covered by this block, including the land covered by the houses and the vacant spaces between them, is 2,634.40 square meters. The total area covered by buldings is 1,970.10 square meters, which leaves only 664.24 square meters of ground in this entire block not covered by buildings. This open space includes the alleys and patios, a large part of which is occupied by garbage vans, washing apparatus, etc. In other words, 75 per cent of the total area of this lot is covered by buildings. Or, if we consider the relation of the open space to the number of occupants in those houses, we find that each occupant has only 1.73 square meters of breathing space. 

The rents of the houses in this block are also interesting, as they are thoroughly representative of the rents in these classes of houses in Puerta de Tierra. The total monthly rent from the 16 houses is $751; only three of the 82 apartments are occupied by the owners. The average rent of the 79 apartments rented is $9.50 per month.

The conditions of congestion in this block are representative of those that prevail in the sections subject to land rent in the lower part of Puerta de Tierra.


En la mayor parte de los pueblos más grandes de Puerto Rico hay secciones donde la gente pobre se apiñan en un grado tal, que aumenta la insalubridad de las condiciones de vida. Con unas pocas excepciones, sin embargo, no hay congestión como la palabra se utiliza para referirse a los distritos congestionados de las grandes ciudades de los Estados Unidos. Nuestras ciudades son mucho más pequeñas; nuestras viviendas son de sólo uno o dos pisos; y la mayoría de las ciudades tienen un amplio espacio para la expansión. El número de personas que viven en cualquier unidad de suelo es ciertamente pequeño en comparación con unidades similares en cualquiera de las ciudades de Europa o Estados Unidos, donde casas de vecindad de ocho y diez pisos prevalecen. Las peores condiciones de vida en Puerto Rico están en viviendas de un solo piso, y la peor congestión, donde las casas y viviendas están mal hacinados. En otras palabras, aunque el problema de la congestión en las ciudades más grandes de nuestra isla es diferente de la de los países más septentrionales, donde este problema ha recibido la mayor atención, es sin embargo, debido a la mala construcción de las viviendas, la falta de instalaciones sanitarias y el calor tropical, de gran importancia como un elemento en el alojamiento de nuestros trabajadores urbanos.

Hay un serio problema de la congestión en muchas partes de Puerta de Tierra. Las manzanas de casas son grandes, vecindades grandes, y pequeños bohíos están mezclados juntos sin plan y con inadecuada disposición para el aire, la luz o el saneamiento. Las peores condiciones se encuentran en las secciones traseras de las calles principales. A muchas de las casas en estas secciones se llega a través de callejones o caminos, y por lo tanto se ven privados del aire y la luz que no se puede negar casas ubicadas en zonas residenciales más importantes y de negocios, donde las calles han sido establecidas.

La mayoría de estas secciones han crecido al azar. El arrendador originalmente construía algunas viviendas para alquiler grandes dejando amplios patios. Luego, cuando el valor de la tierra y el aumento de los beneficios que se obtenían del alquilar aumentaron, estos patios se llenaron de chozas baratas y ranchones. El mayor número de habitantes por unidad de área se encuentra en las secciones a lo largo de la calle San Agustín, pero, debido a las condiciones pantanosas e insalubres de la tierra más abajo de las vías del American Railroad, el problema de la congestión es allí peor que en los sitios más altos.

El crecimiento futuro de San Juan, y la necesidad de proporcionar viviendas para sus obreros a poca distancia de su trabajo, puede algún día incrementar la población de Puerta de Tierra a tal grado, que entonces se cree un problema de congestión que no pueda ser fácilmente remediado. San Juan y Puerta de Tierra están situados en una isleta y las posibilidades de expansión hacia Miramar, Cataño u otros lugares en la Isla son limitados. Pero toda la tierra disponible en Puerta de Tierra aún no se ha utilizado. El dragado y relleno de porciones de la zona pantanosa a lo largo del puerto, que se discutirá en una sección posterior, proporcionará una extensa área. También hay varias secciones de la tierra, tanto públicas como privadas, en las cercanías de Puerta de Tierra, que podrían ser dearrolladas y así aliviar la congestión actual. O bien, si el área ahora utilizada se reconstruyera con viviendas modernas más grandes, las peores características de la presente congestión sería remediada.

Los terrenos públicos vacantes entre la carretera principal y el océano podrían albergar a miles de personas. Esta tierra es valiosa, la mejor situada y probablemente la de más alto precio en Porto Rico.

Porciones de la misma definitivamente se deben reservar para hoteles, parques, etc., pero la parte inferior en ambos lados de la antigua muralla de la ciudad podrían ser utilizados para viviendas adecuadas cuya apariencia sería un crédito a El Pueblo de Puerto Rico y una bendición para la gente pobre que vivirían en ellas.

Los actuales ocupantes de algunos de los peores tramos de Puerta de Tierra están pagando rentas suficientes para pagar por alojamientos en dichas viviendas. Una parte de los terrenos incluidos dentro del recinto de la Feria Insular bien podría ser acondicionado. Si el Gobierno Insular o la ciudad de San Juan pudiera construir viviendas en estas secciones, o podrían arrendar la tierra a una asociación de vivienda con las restricciones apropiadas en cuanto al carácter de las viviendas que se levantaran y las rentas a cobrar, las tasas de alquiler en Puerta de tierra se reducirían, y los actuales valores ficticios de la tierra que prevalecen dejarían de existir. O si un alto impuesto se impusiera sobre terrenos privados sin mejoras dentro de las zonas urbanas, en las áreas vacantes en Puerta de Tierra, las casas serían construidas con una mejora en las condiciones de vivienda, y una disminución de las rentas en ese barrio.

El siguiente diagrama muestra el plano de un bloque típico a lo largo de la calle de San Agustín en Puerta de Tierra. Las diversas líneas y combinaciones de líneas en el diagrama se refieren al material de construcción, tamaño, etc., de estas casas y se explican en la nota a continuación. Los números en los diagramas se refieren a la tabla que le sigue, en la que se dan los hechos esenciales con respecto a cada casa.

Estas casas están todas ocupadas bajo el sistema de alquiler simple, excepto números. 2 y 6. Los ocupantes de uno de los dos apartamentos de casa N º 2 poseen toda la casa y alquilan el otro apartamento. Nº 6 es una casa y tienda combinadas. El dueño vive en la parte trasera con su familia. Nº 7 es también una casa y almacén combinados, pero se alquilada a los ocupantes. Todas las otras casas se utilizan exclusivamente como vivienda.

Las condiciones de congestión en el bloque que se muestran en el diagrama anterior se describen mejor mediante la comparación con los datos de la tabla que le precede. Estas viviendas tienen un promedio de 5.1 apartamentos cada una y de tres a cuatro habitaciones a cada apartamento. El tamaño relativo de los apartamentos en viviendas de una sola planta se muestra en el diagrama. En las viviendas de dos pisos, sin embargo, no fue posible designarlos. Los 82 apartamentos en estas 16 viviendas disponen de un espacio promedio de superficie de 40.16 metros cuadrados cada una. Hay 386 personas que viven en este bloque, lo que da un promedio de espacio de piso de 8.53 metros cuadrados por persona. La superficie total del terreno cubierto por este bloque, incluyendo el terreno cubierto por las casas y los espacios vacíos entre ellas, es 2,634.40 metros cuadrados. El área total cubierta por edificios es 1,970.10 metros cuadrados, lo que deja sólo 664,24 metros cuadrados de terreno en todo este bloque no cubierto por edificios. Este espacio abierto incluye los callejones y patios, una gran parte de las cuales está ocupada por camionetas de basura, aparatos de lavado, etc. En otras palabras, el 75 por ciento de la superficie total de este lote está cubierta por edificios. O bien, si tenemos en cuenta la relación entre el espacio abierto al número de ocupantes de esas casas, nos encontramos con que cada ocupante tiene sólo 1.73 metros cuadrados de espacio para respirar.

Las rentas de las casas de este bloque también son interesantes, ya que son totalmente representativas de los alquileres en esta clase de casas en Puerta de Tierra. El alquiler mensual total a partir de las 16 casas es $751; sólo tres de los 82 apartamentos están ocupados por los propietarios. La renta media de los 79 apartamentos de alquiler es de $ 9.50 por mes.

Las condiciones de congestión en este bloque son representativas de las que prevalecen en las secciones sujetas a la renta de la tierra en la parte baja de Puerta de Tierra.