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CLARIDAD
diciembre 20, 2022
Por Candida-Cotto
La actividad de alquiler
a corto plazo (ACP) en Puerto Rico está afectando la asequibilidad de
vivienda al reducir la oferta tanto de alquiler a largo plazo como para
venta de viviendas. Así quedó demostrado en el estudio El impacto de los
alquileres a corto plazo en Puerto Rico: 20140-2020. Se comprueba además
el aumento de estas propiedades tras el paso del huracán María, el
desplazamiento de comunidades y una total ausencia de reglamentación.
El estudio del Centro para una Nueva Economía (CNE) fue realizado por
Raúl Santiago Bartolomei, catedrático auxiliar de la Escuela Graduada de
Planificación de la UPR, recinto de Rio Piedras; Deepak Lamba Nieves,
director de investigación del CNE; los asistentes de investigación
Enrique Figueroa Grillasca, de la Universidad de Boston, e Ysatis A.
Santiago Venegas, de la Escuela Graduada de Planificación de la UPR-RP.
Según la investigación, entre el 2014 y 2020, hubo en la isla más de 30,
000 viviendas registradas como ACP. De estas, casi 25,000 (82 %) se
registraron en la plataforma conocida Airbnb y unas 4,800 (16 %) se
registraron en la plataforma Home Away (ahora Vrbo). El restante 2 % se
registró en varias otras plataformas. Alrededor del 83 % de todos los
listados eran casas o apartamentos completos y el 15 % eran habitaciones
privadas.
La investigación confirmó que la actividad de ACP ha acaparado de manera
sustancial la disposición total de unidades de vivienda y las unidades
de alquiler a largo plazo en muchos municipios costeros.
No hay manera de identificar a los dueños de las ACP
En entrevista, el investigador Santiago Bartolomei informó a CLARIDAD
que no hay manera de identificar si los dueños de la mayoría de estas
propiedades son beneficiarios de las leyes 20 y 22 (ahora Ley 60). Esta
ley, que exime del pago de contribuciones a extranjeros que compran
propiedades en el país, ha sido señalada por las comunidades afectadas y
otros sectores como la causante del desplazamiento.
Según expuso, hay varias dificultades para poder identificar este
aspecto. La primera es que muchos de los inversionistas no están
comprando propiedades a su nombre y lo que están haciendo es creando
distintas empresas, algunas a su nombre y algunas a nombre de abogados u
otros residentes, lo que hace difícil identificar transacciones
específicas de esos inversionistas.
Lo otro es que el Airbnb lo que da es una ubicación aproximada de la
propiedad y no comparte exactamente dónde están localizadas las
propiedades que alquilan. Esto provoca que no se pueda atar un alquiler
a corto plazo que sale en esa plataforma con la información de una
transacción de compraventa. Puntualizó que uno de los problemas a
atender de política pública es cuán transparentes son estos procesos de
transacciones y cómo las plataformas comparten la información.
Lo que sí se identifica en la investigación es lo que se llama un
anfitrión. Ese anfitrión puede ser un dueño de propiedad o una empresa
que gestiona la propiedad o varias propiedades de distintos dueños. Los
dueños de una sola propiedad se identifican como anfitriones de listado
único (SLH, siglas en inglés) y los que tienen dos propiedades o más
como anfitriones de listado múltiple (MLH). Las razones para la
distinción, explicó Santiago Bartolomei, es que los MLH, independiente
de que sean gestores o sean dueños, tienen un grado mayor de
profesionalización y comercialización. O sea, que es gente que muy
probablemente se dedica a eso exclusivamente.
Destacó que esa distinción también radica en que uno que tenga una sola
propiedad podría estar usando su propiedad para alquilar y es probable
que represente un ingreso suplementario. Pero el que alquila dos
propiedades o más ya requiere un mayor grado administrativo y gerencial
para poder monitorear todas las transacciones y mantenimiento de las
propiedades. Es decir que probablemente se dedica a esa actividad.
Esto es más importante aun porque contrario al argumento de que el ACP
es una fuente de ingreso para hogares que la estén pasando difícil, lo
que se ve es que no es del todo cierto. El estudio arrojó que los que
tienen dos propiedades o más son 1/3 parte de los anfitriones, que
acaparan el 70 % de las propiedades y el 80 % de los $700 millones que
ha generado esta actividad durante el periodo estudiado. Sobre estos
datos, el investigador señaló que hay que asumir que los que tienen más
propiedades es porque tienen más poder adquisitivo para comprarlas,“no
es que sean mejores gerentes, ni emprendedores. O sea, que esto no es un
juego justo ni equitativo”.
La actividad de ACP tiene un impuesto de 7 % por habitación (Ley 272 de
2003), el cual se supone que se pague a la Compañía de Turismo (CT). El
precio de alquiler fluctúa por noche, por lo que varía mucho. Santiago
Bartolomei señaló que más que lo que se paga por alquiler por noche lo
que le preocupa es cuántas de las ACP están registradas en el sistema de
la Turismo para pagar el impuesto. Eso porque hay un problema
tradicional en otras ciudades, por ejemplo, con la plataforma de Airbnb
en específico, que no es muy transparente y la han tenido que demandar
para que comparta la información y poder monitorear quienes están
morosos en los pagos de contribuciones o en incumplimiento.
Indicó que quien único tiene datos sobre este movimiento de quiénes
están participando de estas actividades del ACP es la Compañía de
Turismo, sin embargo, cuestiona qué tan completo es ese registro, en qué
se usa el 7 % y si se utiliza para compensar los impactos adversos de
estos alquileres. Explicó que tampoco hay transparencia en cómo se está
usando ese impuesto. En promedio, el ingreso mensual de los ACP es de
$1,400 por unos 9 a 10 días al mes; es decir, que la renta promedio
diaria sería más o menos $140 a $150; pero eso varia un mucho dentro de
Puerto Rico y así como dentro de San Juan.
Total ausencia de reglamentación
Más allá de un reglamento de la CT referente a salud y seguridad, los
ACP no tienen ninguna reglamentación por parte del gobierno respecto al
número de unidades que se pueden destinar a esta actividad, cuotas por
número de noches permitidas al año, como tampoco de áreas designadas.
Uno de los problemas que dijo el investigador se tiene para la
reglamentación es que como esto es una situación tan reciente muchas
ciudades han implantado un infinidad de medidas e ideas, pero no ha
habido tiempo de evaluar si la mayoría ha funcionado o no. Sí identificó
que aquellas que se han podido evaluar hasta el momento que han
resultado con algún grado de éxito son: un sistema de registro de cada
una de las ACP, un sistema de cobro de impuestos que establecen unas
cuotas y topes de número de días en que se puede alquilar y unos
controles sobre las áreas en las que pueden estar presentes. Señaló que
es necesario unos sistemas sofisticados de informática para poder
monitorear los alquileres porque todos saben que Airbnb no comparte esa
información, por lo que es necesario tener programadores y crear bases
de datos para monitoreo.
Sobre la relevancia del impacto que ha tenido la actividad del ACP,
Santiago Bartolomei llamó la atención a que en Puerto Rico hay un
déficit de vivienda social desde hace décadas, que ahora con la crisis
de precios de vivienda lo que hace es que la acentúa mas. Si antes lo
que había era un exceso de vivienda vacante que nadie compraba y una
demanda grande por vivienda social que nadie estaba proveyendo, ahora se
tiene un exceso de compraventa de vivienda de lujo y todavía un déficit
grande de vivienda accesible que nadie está construyendo.
Mientras, los alquileres a corto plazo están provocando el
desplazamiento de comunidades. Para San Juan, Carolina, Fajardo, Guánica,
Lajas y Fajardo, los ACP registrados equivalen a entre 3.7 % al 10.1 %
de las unidades de alquiler a largo plazo. En Dorado, Loíza, Luquillo,
Río Grande, Fajardo, Humacao y Cabo Rojo esta cifra alcanza entre 10.1 %
y 35.5 %. En Rincón, los ACP registrados representan el 35.5 % de las
unidades de vivienda en alquiler a largo plazo, mientras que en Vieques
este número alcanza el 74.7 %. En Culebra, los ACP registrados igualan
el 100 % de las unidades de alquiler a largo plazo. Esto no significa
necesariamente que Culebra no tenga unidades de alquiler a largo plazo
disponibles, sino que la cantidad de unidades de ACP es igual o superior
a las de alquiler a largo plazo.
Otros pueblos costeros en los que se está dando el deslazamiento son
Aguadilla, Isabela, Quebradillas, Añasco y Aguada. También hay una
presencia fuerte en Bayamón, Carolina y Caguas. En estos tres últimos,
el desplazamiento no necesariamente ocurre por turistas estadounidenses,
sino puertorriqueños de la diáspora, que también son inversionistas de
la Ley 22, dueños ausentes con los que se tiene una población flotante.
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